Comprobar la situación jurídica de la vivienda antes de comprarla
Si conocer la realidad física de la vivienda y comprobar que se ajusta a lo anunciado es muy importante, este punto lo es todavía más. Es de vital importancia que comprobemos que la vivienda que vamos a comprar está en regla desde el punto de vista jurídico, lo que nos va ahorrar numerosos, y costosos, rompederos de cabeza en el futuro. A nosotros o a nuestra descendencia.
Podría ser que al visitar la vivienda comprobemos que le hace falta una manos de pintura, cambiar la instalación de fontanería o que entra agua por al terraza. No es justamente lo que estaba en el anuncio, pero tiene una solución muy sencilla que pasa por negociar convenientemente el descuento correspondiente en el precio final, pero ¿Qué pasa si la vivienda está sin registrar?, o peor todavía ¿Y si por sus características no es inscribible en el Registro de la Propiedad?
Si hay algún problema legal con la propiedad que pretendemos adquirir, la solución no es tan fácil como pedir un descuento en el precio y, además, se demora en el tiempo, y a veces, mucho tiempo.
Normalmente estos problemas no se dan cuando optamos por buscar una vivienda por medio de una Agencia inmobiliaria ya que ésta se encarga de que todo esté en regla o, en caso negativo, debería advertir de las condiciones legales y de sus posibles consecuencias.
Si necesitamos financiación externa a través de una hipoteca bancaria el problema se agrava ya que ahí entran en juego las tasaciones y la Ley Hipotecaria. Si la vivienda no está en regla, ya nos podemos olvidar de recibir ni un sólo céntimo de euro hasta que se pongan todos los papeles al día, diga lo que diga el actual propietario y diga lo que diga la agencia inmobiliaria.
Aspectos jurídicos que debe cumplir la vivienda
Se relacionan a continuación los puntos que tenemos que conocer sobre el estado legal de la vivienda:
- A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios.
- Si existen cargas o gravámenes sobre la misma, es decir, si existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten.
- Si existen inquilinos o poseedores de la misma.
- Si está sujeta a algún régimen especial, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial.
- Si está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad en caso de tratarse de un piso en comunidad de propietarios
- Si existe algún recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI o la antigua Contribución Urbana) pendiente de liquidar.
- Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, si se ha contratado por el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio.
- Tratándose de Viviendas de Protección Oficial (VPO), o de Precio Tasado (VPT), si existe alguna prohibición de disponer sobre la misma, o si existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración Pública.
- Su situación urbanística y si existe algún expediente de ejecución sobre la propiedad.
- Y finalmente, aunque no derivaría responsabilidad sobre el nuevo propietario, si están al corriente de pagos las facturas de los suministros (Eléctrico, Agua, Calefacción, Teléfono, Internet, etc)
¿Y cómo conseguimos la información sobre el estado legal de la vivienda?
O bien nos la facilita el propietario o la Agencia Inmobiliaria, o bien la recabamos por nuestra cuenta haciendo las consultas pertinentes en el Registro de la Propiedad y en el Ayuntamiento (Urbanismo y Recaudación), o al Presidente de la Comunidad de Propietarios si se trata de una vivienda que forme parte de un edificio con división horizontal.
Hay que tener en cuenta que alguna información como el estado de pago del IBI no nos la van a poder suministrar por motivos de Protección de Datos. Para el caso de los suministros, podemos solicitarle los últimos recibos al actual propietario.
- Registro de la Propiedad de Noia / Rúa Virxen do Loreto, 6, Ent... 1ª C, 15200 Noia / 981820167
- Concello de Lousame / CG-1.5, 15214 Lousame, La Coruña / 981820494
- Concello de Noia / Rúa Rosalía de Castro, 2, 15200 Noia, A Coruña / 981842100
- Concello de Outes / Rúa da Vila 1, Outes, 15230, A Coruña / 981850003
- Concello de Porto do Son / Rúa Campo Atalaia, 15970, Porto do Son, A Coruña / 981867412
La información podremos solicitarla nosotros mismos, el vendedor, la agencia inmobiliaria, o un gestor designado. En todo caso, la información registral habrá de ser solicitada y revisada antes de entregar cantidad en concepto de garantía o reserva, y de firmar contrato alguno.
¿Qué tipo de información registral existe?
La información registral que se puede consultar es variada y con diferente función, pero centrándonos en la compra de una vivienda tenemos lo siguiente:
- Nota simple informativa, que incluirá la descripción de la vivienda, situación de la misma, superficie, anejos, cuota de participación en la propiedad horizontal, régimen administrativo que pudiera afectarle (si se trata de una vivienda de protección oficial), hipotecas que puedan gravarla, con expresión de la responsabilidad hipotecaria por principal, intereses y costas, y plazo de duración, embargos, servidumbres, posibles litigios sobre la propiedad, afecciones fiscales y, en general, cualquier circunstancia que afecte a la propiedad de la vivienda. La nota informativa sólo tiene valor informativo de suerte que no podrá ser utilizada en juicio para justificar la inexistencia de cargas o gravámenes.
- Certificación de dominio y cargas, la cual puede tener un contenido más amplio que el de la nota simple, en cuanto podrá incluir, si así se solicita y se justifica un interés en su conocimiento, la reproducción literal de las inscripciones, o información acerca del historial no vigente de la finca. Por ser un documento público, firmado por el registrador, la certificación permitirá acreditar en juicio, y frente a terceros, la libertad o gravámenes de una determinada finca.
- Un informe escrito elaborado por el registrador acerca de la situación registral de la finca.
- Asesoramiento verbal gratuito de cuestiones relativas a la situación registral de las fincas.
Otra información adicional sobre la vivienda que puede ser de utilidad
Existe otra información que debemos comprobar, pero va a depender del caso particular de cada propiedad, siendo la siguiente:
- Copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó su adquisición, si se trata de viviendas de segunda mano.
- Manifestación formal y en documento público, de que no existen constituidos sobre la vivienda que vamos a adquirir contratos de alquiler.
- Si se trata de una adquisición de viviendas por extranjeros, puede entrar en juego la legislación relativa a la defensa nacional. Las restricciones sólo se aplican a los extranjeros no comunitarios, sean o no residentes en España y se dan en los supuestos de adquisiciones en determinadas zonas fronterizas, que no son el caso de la Comarca de Noia.
Guía definitiva para comprar una vivienda en Noia
Este artículo forma parte de nuestra Guía definitiva para comprar una vivienda en Lousame, Noia, Outes y Porto do Son. La guía pretende señalar los pasos más importantes para poder realizar una compraventa y está compuesta por los siguientes apartados:
- Buscar la vivienda que mejor se adapta a nuestras necesidades
- Comprobar las características físicas del inmueble
- Comprobar la situación jurídica de la propiedad
- En el caso de adquirir una vivienda sobre plano
- La financiación hipotecaria para la compra
- El contrato de compraventa
- Impuestos por la compra de la vivienda
- Inscripción de una vivienda en el Registro de la Propiedad
- Gastos por la compra de la vivienda
