Hoy voy a tratar un tema un tanto desconocido por muchos particulares que pretenden iniciar una actividad y se disponen a buscar un local comercial en Noia, pero sin estar al tanto de la normativa legal vigente en materia de protección contra incendios, y una de sus partes más importantes: La sectorización del local con respecto del resto del edificio.
Si nunca habías oído hablar del término “sector de incendio” y quieres alquilar un local en Noia, te recomiendo que prestes atención al siguiente artículo, lo que te ayudará a evitar multitud de problemas y a ahorrar unos cuantos (muchos) euros.
Índice de contenidos
¿Qué normativa regula la sectorización de incendios?
Pues vamos a empezar por el principio, y el principio es diferenciar entre edificios con “usos normales” y edificios, establecimientos o zonas de uso industrial. Dejaremos el segundo caso, el de uso industrial, para otra ocasión y nos centraremos en los edificios con “usos normales” que son la inmensa mayoría de los casos que vamos a encontrarnos durante la búsqueda de un local comercial para alquilar.
Una vez aclarado este tema, tienes que saber que existe una normativa específica, de ámbito nacional y totalmente obligatoria según su ámbito de aplicación, que regula la medidas de protección en caso de incendio en los edificios, esta normativa es el Documento Básico SI (DB-SI) del Código Técnico de la Edificación (CTE) y consta, básicamente, de los siguientes apartados:
- Propagación interior
- Propagación exterior
- Evacuación de ocupantes
- Instalaciones de protección contra incendios
- Intervención de los bomberos
- Resistencia al fuego de la estructura
¿Y qué se pretende con el cumplimiento de todos estos apartados? Lo que el regulador busca es reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios de un edificio sufran daños derivados de un incendio de origen accidental, como consecuencia de las características de su proyecto, construcción, uso y mantenimiento, y para satisfacer este objetivo, los edificios se proyectarán, construirán, mantendrán y utilizarán de forma que, en caso de incendio, se cumplan las exigencias básicas.
Una inmobiliaria que se dedique a alquilar locales en noia debería conocer la normativa aplicable, por lo que antes de buscarse la vida, es muy recomendable acudir a profesionales del sector.
El Documento Básico DB-SI especifica parámetros objetivos y procedimientos cuyo cumplimiento asegura la satisfacción de las exigencias básicas y la superación de los niveles mínimos de calidad propios del requisito básico de seguridad en caso de incendio.
¿A qué locales se le aplica la normativa de protección contra incendios?
Para responder a esa pregunta hay que analizar por un lado el Artículo 2 del Capítulo 1 de la Parte I del Código Técnico de la Edificación, que “dice”:
1. El CTE será de aplicación, en los términos establecidos en la LOE y con las limitaciones que en el mismo se determinan, a las edificaciones públicas y privadas cuyos proyectos precisen disponer de la correspondiente licencia o autorización legalmente exigible.
2. El CTE se aplicará a las obras de edificación de nueva construcción, excepto a aquellas construcciones de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva, que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, que se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas.
3. Igualmente, el Código Técnico de la Edificación se aplicará también a intervenciones en los edificios existentes y su cumplimiento se justificará en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente, junto a la solicitud de licencia o de autorización administrativa para las obras. En caso de que la exigencia de licencia o autorización previa sea sustituida por la de declaración responsable o comunicación previa, de conformidad con lo establecido en la normativa vigente, se deberá manifestar explícitamente que se está en posesión del correspondiente proyecto o memoria justificativa, según proceda.
Cuando la aplicación del Código Técnico de la Edificación no sea urbanística, técnica o económicamente viable o, en su caso, sea incompatible con la naturaleza de la intervención o con el grado de protección del edificio, se podrán aplicar, bajo el criterio y responsabilidad del proyectista o, en su ca- so, del técnico que suscriba la memoria, aquellas soluciones que permitan el mayor grado posible de adecuación efectiva.
La posible inviabilidad o incompatibilidad de aplicación o las limitaciones derivadas de razones técnicas, económicas o urbanísticas se justificarán en el proyecto o en la memoria, según corresponda, y bajo la responsabilidad y el criterio respectivo del proyectista o del técnico competente que suscriba la memoria. En la documentación final de la obra deberá quedar constancia del nivel de prestación alcanzado y de los condicionantes de uso y mantenimiento del edificio, si existen, que puedan ser necesarios como consecuencia del grado final de adecuación efectiva alcanzado y que deban ser tenidos en cuenta por los propietarios y usuarios.
En las intervenciones en los edificios existentes no se podrán reducir las condiciones preexistentes relacionadas con las exigencias básicas, cuando dichas condiciones sean menos exigentes que las establecidas en los documentos básicos del Código Técnico de la Edificación, salvo que en éstos se establezca un criterio distinto. Las que sean más exigentes, únicamente podrán reducirse hasta los niveles de exigencia que establecen los documentos básicos.
4. En las intervenciones en edificios existentes el proyectista deberá indicar en la documentación del proyecto si la intervención incluye o no actuaciones en la estructura preexistente; entendiéndose, en caso negativo, que las obras no implican el riesgo de daño citado en el artículo 17.1,a) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
5. En todo cambio de uso característico de un edificio existente se deberán cumplir las exigencias básicas del CTE. Cuando un cambio de uso afecte únicamente a parte de un edificio o de un establecimiento, se cumplirán dichas exigencias en los términos en que se establece en los Documentos Básicos del CTE.
Y por otro lado lo que establece el propio DBSI en sus puntos II Ámbito de aplicación y III Criterios generales de aplicación, que “dicen”:
II Ámbito de aplicación
El ámbito de aplicación de este DB es el que se establece con carácter general para el conjunto del CTE en su artículo 2 (Parte I) excluyendo los edificios, establecimientos y zonas de uso industrial a los que les sea de aplicación el “Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales”. (1)
III Criterios generales de aplicación
1. En aquellas zonas destinadas a albergar personas bajo régimen de privación de libertad o con limitaciones psíquicas no se deben aplicar las condiciones que sean incompatibles con dichas circunstancias. En su lugar, se deben aplicar otras condiciones alternativas, justificando su validez técnica y siempre que se cumplan las exigencias de este requisito básico.
2. Los edificios, establecimientos o zonas cuyo uso previsto no se encuentre entre los definidos en el Anejo SI A de este DB deberán cumplir, salvo indicación en otro sentido, las condiciones particulares del uso al que mejor puedan asimilarse.
3. A los edificios, establecimientos o zonas de los mismos cuyos ocupantes precisen, en su mayoría, ayuda para evacuar el edificio (residencias geriátricas o de personas discapacitadas, centros de educación especial, etc.) se les debe aplicar las condiciones específicas del uso Hospitalario.
4. A los edificios, establecimientos o zonas de uso sanitario o asistencial de carácter ambulatorio se les debe aplicar las condiciones particulares del uso Administrativo.
5. Cuando un cambio de uso afecte únicamente a parte de un edificio o de un establecimiento, este DB se debe aplicar a dicha parte, así como a los medios de evacuación que la sirvan y que conduzcan hasta el espacio exterior seguro, estén o no situados en ella. Como excepción a lo anterior, cuando en edificios de uso Residencial Vivienda existentes se trate de transformar en dicho uso zonas destinadas a cualquier otro, no es preciso aplicar este DB a los elementos comunes de evacuación del edificio.
6. En las obras de reforma en las que se mantenga el uso, este DB debe aplicarse a los elementos del edificio modificados por la reforma, siempre que ello suponga una mayor adecuación a las condiciones de seguridad establecidas en este DB.
7. Si la reforma altera la ocupación o su distribución con respecto a los elementos de evacuación, la aplicación de este DB debe afectar también a éstos. Si la reforma afecta a elementos constructivos que deban servir de soporte a las instalaciones de protección contra incendios, o a zonas por las que discurren sus componentes, dichas instalaciones deben adecuarse a lo establecido en este DB.
8. En todo caso, las obras de reforma no podrán menoscabar las condiciones de seguridad preexistentes, cuando éstas sean menos estrictas que las contempladas en este DB.
Que resumiendo bastante, quiere decir que si quieres dar de alta una actividad en un local tienes que cumplir con la normativa de protección contra incendios en el propio local y en los medios de evacuación comunes, si se modificase la ocupación prevista.
¿Un local sin acondicionar y sin uso previo también tiene que cumplir con la normativa de incendios?
Pregunta de examen, pero si pensabas que te podías escapar por ahí, siento decirte que la llevas clara ya que la normativa añade unos comentarios explicativos vinculates que recogen este caso concreto. A alguien se le ocurrió la misma pregunta antes que a ti, y el Ministerio no mostró piedad alguna: ¡A cumplir con la normativa!
Un local sin acondicionar es, a efectos del CTE, una obra inacabada y debe cumplir con la normativa.
Para el Código Técnico de la Edificación, normativa estatal de obligado cumplimiento, un local diáfano sin ningún uso declarado es una obra inacabada, por lo que el proyecto y obra de terminación de dicho local para un uso determinado debe cumplir (al margen de cómo se denomine la licencia correspondiente, desde la óptica municipal) todas las exigencias del CTE vigentes en el momento de solicitar licencia para dicha obra (no para la obra inicial), incluidas las de seguridad en caso de incendio, particularizadas para el uso en cuestión.
La temida sectorización de incendios en edificios
Bien, ahora ya sabes que existe una normativa específica para la protección contra incendios y que, con casi toda probabilidad, será aplicable a cualquier local que pretendas alquilar para poner en marcha una actividad. Aclarado todo lo anterior es hora de explicarte lo que es un sector de incendios, cuándo lo necesitamos y qué características debe tener.
¿Qué es un sector de incendio?
La normativa define al sector de incendio como el espacio de un edificio separado de otras zonas del mismo por elementos constructivos delimitadores resistentes al fuego durante un período de tiempo determinado, en el interior del cual se puede confinar (o excluir) el incendio para que no se pueda propagar a (o desde) otra parte del edificio.
¿En cristiano? Piensa en un edificio como si fuese una enorme cómoda para guardar la ropa, con varios cajones, unos grandes y otros pequeños, pues tu actividad debe estar contenida en uno de esos cajones. Lo que pase en tu cajón debe quedarse en ese cajón y no afectar al resto.
¿Cuándo es necesario sectorizar un local comercial?
Puedes consultar la Tabla 1.1 Condiciones de compartimentación en sectores de incendio, en la que se empieza por determinar el uso previsto del edificio o establecimiento en la columna de la izquierda, y posteriormente se localizan las condiciones requeridas en la columna derecha.
Vamos a centrarnos en el caso más habitual: Un local comercial en un edificio de viviendas. Para este caso la normativa de sectorización es muy clara y establece que todo establecimiento en un edificio de viviendas debe constituir sector de incendio diferenciado del resto del edificio, excepto los establecimientos de uso Docente, Administrativo o Residencial Público cuya superficie construida no exceda de 500 m².
Con lo que si tienes pensado dar de alta una actividad comercial o de pública concurrencia, el local deberá constituir sector de incendio. Habrá que prestar especial atención al tema de la sectorización de escaleras y la formación de vestíbulos previos para comunicar distintos sectores de incendio.
Las vías de comunicación y, más importantes si cabe, las de evacuación, deben garantizar una resistencia específica a la acción del fuego.
¿Cuáles deben ser las características de un sector de incendios?
La resistencia al fuego de los elementos separadores de los sectores de incendio debe satisfacer las condiciones que se establecen en la siguiente tabla:
El comportamiento requerido se especifica en minutos y como se puede apreciar, la cosa cambia mucho cuando el local comercial se sitúa, o tiene una zona, bajo rasante. Con “bajo rasante” se entiende por debajo del nivel de la calle.
Si tenemos un local en Planta Baja con uso previsto para Pública Concurrencia, necesitaríamos un comportamiento de 60 minutos para un edificio con altura de evacuación inferior a 15 metros (hasta 4 plantas más o menos) siempre que no tengamos sótano en la ecuación. Si el local tiene un sótano o si tenemos un garaje en contacto con el local ya tendríamos que asegurar un comportamiento de 120 minutos.
Lo mismo sucede con las cafeterías en alquiler en Noia. La sectorización es obligatoria se complica si tenemos un garaje bajo el local, ya que la resistencia al fuego del suelo viene determinada por el uso de la planta inferior.
Conclusiones
Ahora que ya sabes algo más sobre los sectores de incendios en los edificios, su aplicación obligatoria, y sus características reguladas por ley. Tenlo en cuenta a la hora de buscar un local comercial una actividad y si te surgen dudas puedes utilizar los comentarios.
